משה אזולאי פורומים משפטיים-08

שכרתי דירה ואני מעוניין לעזוב את הדירה טרם מועד סיום התקופה שבהסכם השכירות?

למרות הכותרת העוסקת בשוכר, בפוסט הזה אנסה לעמוד על הדילמה גם כפי שהיא משתקפת ממבט עינו של המשכיר.

נתחיל באינטרס של השוכר, המעוניין לגור בדירה מסוימת כיוון שהיא עונה לצרכיו וציפיותיו. קרובה למקום לימודיו או עיסוקו וכו.. ,לזמן קצוב מסוים, והכל בשל המיקום של אותה הדירה. היתרון היחסי של השוכר הוא בכך שהוא נהנה באופן מיידי מיתרונות הדירה בה הוא מחזיק מצד אחד, ומצד שני הוא לא חב בעלויות המלאות של בעל דירה לו היה מעוניין לרכוש דירה דומה (על התחושה שכאילו הכסף נזרק לפח…. יש להרחיב בפוסט נפרד, אולי נעשה זאת בעתיד).

במצב הרגיל השוכר מצליח מראש לשער את המועד בו הוא יהיה מעוניין לסיים את מועד השכירות, אך אין זה עניין חריג, במיוחד עקב מאפייניהם השכיחים של צורכי הדירות המושכרות בישראל (סטודנטים ומשפחות צעירות וכדומה), שהשינויים התכופים במצבם האישי מייצר צורך בשינוי, לרבות בתחום מקום המגורים.

אם כך מה יהיה על שוכר שרוצה להביא את תקופת השכירות לסיומה עוד בטרם המועד הנקוב בהסכם השכירות?

ובכן ברוב הסכמי השכירות שאני מכיר ישנה התייחסות כלשהיא לסוגיה זו, שהיא כאמור שכיחה בעולם שכירות המקרקעין. נתבונן בדוגמא שלפנינו, דרכה נרחיב על הסוגיה כולה. במקרה להלן המשכיר והשוכר סיכמו בניהם כי תהיה קיימת אפשרות לשוכר להביא שוכר חלופי במקומו, תחת הבהרה שהוא אינו חייב לקבלו, אף משיקולים אישיים. הסנקציה שיוכל לנקוט המשכיר במידה והשוכר יפר את ההסכם, היא לפרוע את שאר התשלומים בשיקים שלקח מראש כעירבון לחיובי השכירות.

“השוכר רשאי לסיים את תקופת השכירות טרם סיומה, ובלבד שיציע להנחת דעתו של המשכיר, שוכר חלופי, אשר יקבל על עצמו את כל ההתחייבויות השוכר על פי הסכם זה לתקופת השכירות הנותרת. יובהר כי המשכיר אינו חייב לקבל את השוכר החלופי, לרבות בגין שיקולים אישיים. במידה והשוכר יעזוב ו/או ינטוש את המושכר לפני תום תקופת השכירות, וזאת מכל סיבה שהיא שאינה מעשה ו/או מחדל של המשכיר בהתאם להוראות הסכם זה ו/או כל דין, יהא רשאי המשכיר לפרוע את כל שאר השיקים אשר ניתנו לטובת תשלומי השכירות ו/או להבטחת תשלומים אחרים עד סוף תקופת השכירות”

חשוב לציין כבר כעת, שהסכם שכירות חוסה תחת “עיקרון חופש החוזים”, קרי, החוק “מרשה” לשוכר ולמשכיר לעצב את היחסים בניהם על פי השקפתם ורצונם, ולכן ברוב המקרים החוק לא מתערב בהסכמות אלו. אולם החוק מגדיר כמה אינטרסים שעליהם הוא מנסה להגן. כפועל יוצא מכך כי אם הסכמתם על תנאי מסוים נמצא חריג מאוד, הרי שבית המשפט (ו-90% מהמקרים לא מגיעים לבית המשפט) עשוי לתערב בעניין.

בא ניקח את הסעיף החוזי שנתנו לדוגמה ונבחן אותו על הסיטואציה הבאה (שכיחה מאוד):

זוג עם שני ילדים שכרו דירה וכעת מעוניינים לעזוב את הדירה, מתוך כוונה כנה לעמוד בהסכם (ולא להפר אותו חלילה) איתרו בני הזוג, זוג אחר עם שלושה ילדים (בגילאים דומים), שמוכנים להחליפם כשוכרים בדיוק באותם תנאים עד תום תקופת ההתחייבות של השוכרים הראשונים. נשמע סביר לא?

למרות זאת, לפי הסעיף שהבאנו לעיל, אם המשכיר יסרב להצעתם בגלל “שיקולים אישיים”(מכאן אתם מבינים שזה יכול להיות גם צבע העניים של השוכרים החדשים), יוצא אפוא כי המשכיר פעל בהתאם להסכם, ויש לו זכות לדחות את בקשת ההחלפה.

דוגמה נוספת על בסיס אתו סעיף, משכיר אחר היה מוכן להחלפה אבל בתנאי שהשוכרים החדשים יחתמו על הסכם לתקופה ארוכה יותר או דמי שכירות גבוהים יותר, אחרת יאמר שהם לא מתאימים מ”שיקולים אישיים”.

במקרה הזה בא סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, לתת מענה מסוים.

הלשון של החוק מדברת על “שכירות משנה”, אולם.. מבחינה מהותית אין זה משנה כיוון שהסעיף שבהסכם השכירות שבחרנו מאפשר להשכיר לשוכר חלופי, שבלשון אחרת הוא שוכר משנה שלנו, גם אם הוא מקבל חזקה על כל המושכר. אם כך, אם סירב המשכיר מטעמים בלתי סבירים או התנה בתנאים בלתי סבירים (לדוגמא רק אם יסכימו להעלאת דמי השכירות שלא במסגרת ההסכם המקורי) את שכירות המשנה, אז נראה שהשוכר יוכל להשכיר את הדירה על אף התנגדותו של המשכיר, לפי סעיף קטן (1).

אבל בסימולציה שבחרנו, התחכם השוכר וכתב בהסכם השכירות, “אף משיקולים אישיים”, כלומר השוכר בחתימתו הסכים מראש שגם “שיקולים אישיים” של המשכיר יהיו רלוונטיים לעניין זכותו לסרב. כך לכאורה המשכיר עקף את הדרישה ל”טעמים סבירים” של החוק.

לצורך המשך הדיון, צריך להסביר לקוראי הפוסט, שני מושגים בסיסיים בפרשנות חוקים. המושג הראשון הינו היות החוק “חוק קוגנטי”, משמע, שלא ניתן להתנות עליו בהסכם השכירות או בדרך אחרת, לעומת זאת קיים מושג מקביל הנקרא “חוק דיספוזיטיבי”,כלומר החוק מרשה לצדדים להתנות על ברירת הדין שבחוק, ועם עשו זאת החוק לא מתערב.

כעת צריך לברר מה מעמד סעיף 22? אם נכריע שסעיף 22 הוא עיקרון קוגנטי הוא יגבר על ההסכם, ואם לאו, תכריע דעתו של המשכיר. במקרים אחרים הפסיקה ביררה את מעמד הסעיף, במקרה הזה החוק עצמו בסעיף אחר קובע את התשובה, סע’ 2(ג) לחוק השכירות והשאילה, לפיו החוק אכן יחול על הסכם השכירות אך זאת בכפוף לכך ש”ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים”.

לפיכך, המשכיר לכאורה צודק בפעולותו, למרות שהינה נובעת משיקולים אישיים לגמרי, כי השוכר כפוף להסכם השכירות.

האם זה סוף פסוק? ואין מה לעשות? (אלא להפר את ההסכם) – חכו לסוף המאמר, נעבור להתבונן קצת על המשכיר בהקשר לאותו דילמה.

האינטרס הראשון במעלה של המשכיר הוא לקבל תשואה כמה שיותר גבוהה כתוצאה מדמי השכירות ביחס לשווי הנכס, כפועל יוצא של אותו אינטרס, המשכיר ישאף לרציפות מושלמת בין תקופות השכירות לשוכרים השונים, אחרת חודש אחד שהדירה תעמוד ריקה, הינו הפסד שווה ערך לדוגמא להעלאת דמי השכירות ב-15% למשך שנה (נסביר: לא גביתי 2,400 ש”ח דמי שכירות והדירה עמדה ריקה, ההפסד מגלם לדוג’ 200 ש”ח התייקרות בשכ”ד למשך שנה). לכן אין אינטרס יותר חשוב למשכיר מאשר הנק’ הזו, ולא לשווא המחוקק לא פעל להגביל את זכותו הקניין, בבחינת יזהר השוכר!

למרות זאת, הפרקטיקה מלמדת, שאם השוכר נכנס ל”פינה”, ועל אף ההסכם ה”מושלם” מבחינת המשכיר, דוגמת הסעיף שהבאנו לעיל, השוכר מבחינתו חש ייאלץ, מבחינתו, להפר את ההסכם בין הצדדים.

Comments

comments

מאת

עו"ד משה אזולאי

עו"ד משה אזולאי מנהל האתר